文書作成日：2016/12/20

なかなか買い手が見つかりにくい土地とは、どういった土地でしょうか。

将来不動産を相続する予定ですが、不動産の中にはなかなか買い手が見つかりにくい土地があると伺いました。どのような土地であると売却が難しいのでしょうか。

売却が難しい土地というのは、一般的に建築物を建築しにくい、もしくは建築できない土地や、建物を建築する際の費用が高額になる可能性がある土地と考えられ、下記のような土地を指します。

１．不整形地
不整形地とは、長方形や正方形といった四角形ではない土地のことをいいます。
L字型や三角形など、建築できる建物の規模・形状が限られる土地の場合、同じ面積の整形地の土地と比較して活用が難しく、相場より価格が下がります。
また、建物の敷地は、道路と2m以上と接していなければなりませんが、古い既成市街地などで2mに満たない土地では、相場より極端に価格が低くなる可能性があります。

２．がけ地や急傾斜地
建物を建築することが不可能なくらいの急傾斜地や、がけの擁壁工事が必要な土地の場合、安全性の高い土地にするための造成費用がかかるため、一般的な相場より価格が低くなる可能性があります。また、急傾斜地の場合、法令により土砂災害警戒区域等に指定されていることもあり、その場合も相場より価格が低くなる可能性があります。

３．前面道路の幅員が狭い土地
建築基準法により、建物の敷地は幅員4m以上の道路に接していることが求められます。これを満たしていない場合、建物を建築するには道路の中心線から敷地を2m以上後退させなければならず（セットバック）、活用できる敷地面積が減少してしまうため、相場よりも価格が低くなります。また、車の出入りが難しいというデメリットもあります。

４．極端に面積の広いもしくは狭い土地
あまりにも面積が広い、もしくは狭い土地になると、利用用途が限定、もしくはないものとされてしまい、買い手が見つかりにくくなります。

５．市街化調整区域内の土地
都市計画法により市街化調整区域に指定されている区域は、市街化を抑制すべき区域とされており、建築物の建築も制限されています。建築物を建築できない土地では用途が限定され、買い手が見つかりにくくなり価格も低くなります。ただし、例外的に建築できる場合もありますので、必ず専門家にご確認ください。

相続する予定の土地が上記にあてはまる場合、相続が開始する前にあらかじめ不動産業者に物件調査及び査定を依頼し、今後の利用方法や利用予定がない場合の売却等の対策を検討されることをお勧めいたします。

※文書作成日時点での法令に基づく内容となっております。
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