文書作成日：2016/10/20

賃貸住宅を建築することは、相続税対策としてどのような効果がありますか。

所有不動産の中で利用していない土地があります。最近、相続税対策で賃貸住宅を建築する人が増えているようですが、どのような効果があるのでしょうか。

不動産を賃貸すると、その相続税評価額が減少するため（一部例外あり）、相続税の基礎控除額が4割減少となった平成27年1月以降、相続税対策で賃貸住宅を建築される人が増えています。ただし時間の経過とともに、相続税評価の減少額は縮小していくなどの、注意点もあります。

賃貸住宅を建築し、実際に賃貸が始まると、土地は貸家建付地、建物は貸家となり、相続税評価額は以下の算式で計算されます。

（貸家建付地）
自用地とした場合の評価額×（1－借地権割合×借家権割合×賃貸割合）
※借地権割合は路線価図で確認することができます。
100Eの記載がある路線に面している土地は、1㎡あたりの単価100千円、借地権割合50％となります。
他の借地権割合：A 90％B 80％C 70％D 60％F 40％G 30％
※借家権割合は30％（一部地域では40％）

（貸家）
建物の固定資産税評価額×（1－借家権割合×賃貸割合）

次の前提条件で実際に賃貸住宅の相続税評価額を算出すると、下記の通りとなります。

○賃貸住宅建築前（自用地）の相続税評価額
相続税評価額：5,000万円（10万円×500㎡）

○賃貸住宅建築後の相続税評価額
相続税評価額：△850万円（4,250万円＋4,900万円－1億円）
相続税評価減少額：5,850万円（土地 750万円 ＋ 建物 5,100万円）
土 地：10万円×500㎡×（1－50％×30％×100）＝4,250万円
建 物：7,000万円×（1－30％×100％）＝4,900万円
借入金：△1億円

前提条件では、借入金にて賃貸住宅を建築しましたが、自己資金で建築しても同様の効果があり、相続税評価額は5,850万円減少します。ただし、相続税評価額が5,850万円減少するのは、建築（賃貸開始）直後であり、通常、固定資産税評価額より借入の方が金額減少のスピードが速いため、時間の経過とともに、相続税評価の減少額は縮小していきます。また、現状下においては、時間の経過とともに、賃料は減少し、借入金利は上昇する恐れがあります。つきましては、あまり悲観的になる必要はありませんが、慎重に賃貸住宅の建築をご検討頂きたいと考えます。

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